Distrato de Imóvel: Quanto a Construtora Pode Reter e Quais São os Direitos do Comprador em 2026

O distrato de imóvel é um assunto que gera muitas dúvidas entre compradores que, por diferentes motivos, não conseguem continuar pagando um imóvel ou simplesmente decidem desistir da compra. Nesses casos, uma das principais perguntas é: quanto a construtora pode reter?

A resposta depende de diversos fatores, como a data da assinatura do contrato, o estágio da obra, a existência de patrimônio de afetação e as regras previstas na Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato. Além disso, o contrato deve respeitar o Código de Defesa do Consumidor e o entendimento consolidado dos tribunais.

Compreender essas regras é essencial para evitar prejuízos maiores e identificar quando uma retenção pode ser considerada abusiva. Caso existam dúvidas sobre o seu caso, é possível buscar orientação jurídica especializada para analisar o contrato e verificar quais direitos podem ser exercidos.

O que é o distrato de imóvel?

O distrato é o encerramento do contrato de compra e venda de um imóvel antes da entrega definitiva ou da conclusão da negociação.

Essa situação pode ocorrer por diversos motivos, como:

• Perda da capacidade financeira.
• Desemprego.
• Mudança de cidade.
• Alteração dos planos familiares.
• Dificuldade para obter financiamento.
• Decisão voluntária de desistir da compra.

Independentemente do motivo, a desistência não significa que o comprador perderá automaticamente todos os valores pagos.

A construtora pode ficar com todo o dinheiro?

Não.

A legislação brasileira não autoriza que a construtora retenha integralmente todas as parcelas pagas apenas porque houve desistência do comprador.

A retenção deve observar critérios legais e contratuais, respeitando o equilíbrio da relação de consumo.

Quando há cláusulas excessivamente desfavoráveis ao consumidor ou retenções desproporcionais, elas podem ser revistas judicialmente.

O que diz a Lei do Distrato?

A Lei nº 13.786/2018 trouxe regras específicas para os contratos de incorporação imobiliária.

Entre seus principais objetivos estão:

• Definir critérios para devolução dos valores.
• Estabelecer limites para retenção.
• Trazer maior segurança jurídica para compradores e construtoras.
• Reduzir conflitos judiciais.

A Lei nº 13.786/2018 alterou a Lei nº 4.591/1964 e disciplinou o desfazimento dos contratos de aquisição de imóveis em incorporação imobiliária.

Texto oficial disponível em:

https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/lei/L13786.htm

Quanto a construtora pode reter?

Não existe um percentual único para todos os contratos.

A retenção depende das características da incorporação, da existência de patrimônio de afetação e das cláusulas contratuais.

Em linhas gerais, a legislação admite retenções maiores em empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação, desde que respeitados os requisitos legais.

Mesmo assim, cada situação deve ser analisada individualmente, pois nem toda retenção prevista em contrato será automaticamente válida.

Quando a retenção pode ser considerada abusiva?

Existem situações em que a retenção pode ultrapassar os limites da razoabilidade.

• Cláusulas desproporcionais.
• Cobranças sem previsão legal.
• Descontos sem comprovação.
• Aplicação incorreta da Lei do Distrato.
• Descumprimento contratual pela própria construtora.

Nesses casos, o comprador pode discutir judicialmente os valores cobrados e buscar a restituição das quantias eventualmente descontadas de forma indevida.

Se houver dúvidas sobre a legalidade da retenção, pode ser importante solicitar uma análise jurídica do contrato.

E se a construtora atrasar a entrega?

Quando o atraso ocorre por responsabilidade da construtora, a situação muda significativamente.

Dependendo das circunstâncias, o comprador pode exercer direitos diferentes daqueles aplicáveis ao distrato por iniciativa exclusiva do consumidor.

O Superior Tribunal de Justiça possui diversos precedentes reconhecendo que o inadimplemento da construtora pode alterar as consequências do encerramento do contrato.

Jurisprudência do STJ:

https://www.stj.jus.br

Como funciona a devolução dos valores?

Além do percentual de retenção, também é importante observar o prazo para restituição.

Esse prazo pode variar conforme o tipo de empreendimento e as regras previstas na legislação.

Por isso, não basta verificar apenas quanto será descontado. Também é necessário analisar quando o comprador receberá os valores e se a forma de devolução respeita a lei.

Quais documentos devem ser analisados?

Antes de tomar qualquer decisão, recomenda-se reunir toda a documentação relacionada ao negócio.

• Contrato de compra e venda.
• Aditivos contratuais.
• Comprovantes de pagamento.
• Boletos quitados.
• Correspondências trocadas com a construtora.
• Notificações recebidas.

Esses documentos permitem identificar eventuais irregularidades e calcular corretamente os valores envolvidos.

Vale a pena entrar na Justiça?

Nem todo distrato exige uma ação judicial.

Em muitos casos, é possível buscar uma solução consensual.

Entretanto, quando há retenção considerada abusiva, descumprimento contratual ou divergência relevante sobre os valores, a análise jurídica pode indicar a necessidade de medidas judiciais.

Cada situação possui particularidades e deve ser examinada individualmente.

Como evitar prejuízos no distrato?

Alguns cuidados podem fazer diferença:

• Ler atentamente o contrato.
• Guardar todos os comprovantes.
• Não assinar documentos sem compreender suas consequências.
• Verificar se a retenção está de acordo com a legislação.
• Buscar orientação antes de formalizar a desistência.

Perguntas frequentes

Posso desistir da compra do imóvel?

Sim. A desistência é possível, mas produz consequências previstas no contrato e na legislação vigente.

A construtora pode reter tudo o que paguei?

Não. A retenção deve observar os limites legais e pode ser questionada quando houver abusividade.

Quem assinou contrato antes da Lei do Distrato segue as mesmas regras?

Nem sempre. Dependendo da data da contratação e das circunstâncias do caso, podem ser aplicadas regras diferentes e entendimentos consolidados dos tribunais.

O atraso na entrega influencia o distrato?

Sim. Quando o atraso decorre de responsabilidade da construtora, os direitos do comprador podem ser diferentes daqueles aplicáveis à desistência voluntária.

É possível negociar antes de entrar na Justiça?

Sim. Em diversas situações, a negociação pode representar uma solução mais rápida, desde que preserve os direitos do comprador.

Conclusão

O distrato de imóvel envolve regras específicas que vão muito além do que está escrito no contrato. A Lei nº 13.786/2018 trouxe maior segurança jurídica, mas isso não significa que toda retenção aplicada pela construtora seja automaticamente válida.

Cada contrato possui características próprias e deve ser analisado considerando a legislação, o Código de Defesa do Consumidor e a interpretação dos tribunais. Uma avaliação individual permite identificar se os descontos realizados são compatíveis com a lei e quais medidas podem ser adotadas para proteger os direitos do comprador.